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Rechtsprechung des BGH 2004 zum Mietrecht

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Rechtsprechung des BGH zum Mietrecht - 1997 - 1998 - 1999 - 2000 - 2001 - 2002 - 2003 - 2004 - 2005

BGH, Urteil vom 22.12.2004 - VIII ZR 41/04 (NZM 2005, 144)

War der Vermieter aus von ihm nicht zu vertretenden Gründen gehindert, die Miete für Wohnraum in den neuen Bundesländern nach den Bestimmungen der 1. oder 2. Grundmietenverordnung oder nach den 11, 12 MHRG zu erhöhen, obwohl deren Voraussetzungen erfüllt waren, so kann er die Heraufsetzung der Miete nach den Grundsätzen über die Anpassung eines Vertrags wegen wesentlicher Änderung der Geschäftsgrundlage verlangen.

BGH, Urteil vom 24.11.2004 - XII ZR 113/01 (NJW-RR 2005, 400)

Zur Frage der Beschränkung der persönlichen Haftung eines Gesellschafters einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf das Gesellschaftsvermögen im Zusammenhang mit dem Abschluß eines Mietvertrags über gewerbliche Räume (im Anschluss an BGH Urt. v. 27.9.1999 - II ZR 371/98, NJW 1999, 3483).

BGH, Urteil vom 17.11.2004 - VIII ZR 115/04 (NJW 2005, 219)

Die Frist des 556 III 2 BGB zur Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an. Weicht der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten ab, liegt ein inhaltlicher Fehler und kein formeller Mangel der Abrechnung vor. Eine Korrektur des Fehlers zu Lasten des Mieters ist nach Ablauf der Abrechnungsfristgem. 556 III 3 BGB ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat den Fehler nicht zu vertreten.

BGH, Urteil vom 11.11.2004 - IX ZR 237/03 (Gundlach, NZI 2005, 164)

Maßgebliche Rechtshandlung für die Möglichkeit der Aufrechnung von Mietzinsansprüchen gegen Ansprüche auf Auszahlung von Guthaben aus Nebenkostenvorauszahlungen ist der Abschluss des Mietvertrags.



BGH, Urteil vom 10.11.2004 - XII ZR 71/01 (NJW-RR 2005, 235)

Der Mieter ist nicht nach 543 BGB ( 542 BGB a.F.) zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, wenn er die Störung des vertragsgemäßen Gebrauchs (hier durch einen Wasserschaden) selbst zu vertreten hat. Ist die Schadensursache zwischen den Vertragsparteien streitig, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass sie dem Obhutsbereich des Mieters entstammt. Sind sämtliche Ursachen, die in den Obhuts- und Verantwortungsbereich des Vermieters fallen, ausgeräumt, trägt der Mieter die Beweislast dafür, dass er den Schadenseintritt nicht zu vertreten hat

BGH, Urteil vom 09.11.2004 - VIII ZB 60/04 (BeckRs 2004, 11397)

Ob für die Berufung (hier: in der Wohnraummietsache) die Zuständigkeit des Oberlandesgerichts gegeben ist, richtet sich nach den Angaben (hier:) des Klägers in der Klageschrift zu seinem ausländischen Gerichtsstand, nicht nach neuem Vortrag im Berufungsverfahren zu seinem Wohnsitz in Deutschland.

BGH, Urteil vom 05.11.2004 - IXa ZB 202/03 (NZM 2005, 194)

Wird vom Zwangsverwalter im Verlauf des Kalenderjahres eine Mietwohnung zwangsgeräumt, berechnet sich die Vergütung in der Zeit des Leerstandes nach dem Umfang der Verwaltertätigkeit ( 26 ZwVerwVO). Wählt der Zwangsverwalter die Abrechnung nach dem Rechtsanwaltsvergütungsrecht, so kann er für eine Geschäftstätigkeit, die mit den gewährten Gebühren durch Anrechnung abgegolten ist, keine Vergütung nach anderen Tatbeständen mehr beanspruchen.



BGH, Urteil vom 05.11.2004 - IXa ZB 33/03 (NZM 2005, 35)

Werden mehrere Grundstücke durch denselben Zwangsverwalter wie ein einziges Wirtschaftsgut vermietet oder verpachtet, ohne dass für die einbezogenen Grundstücke bestimmte Miet- oder Pachtanteile feststellbar sind, so ist die Vergütung mit einheitlichen Hundertsätzen nach den ungeteilten Miet- oder Pachteinnahmen zu berechnen.

BGH, Urteil vom 03.11.2004 - VIII ZR 28/04 (NJW-RR 2005, 381)

Ist streitig, ob vermietete Räume infolge Mietgebrauchs beschädigt sind, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass die Schadensursache nicht aus dem Verhalten eines Dritten herrührt, für den der Mieter nicht (nach 278 BGB) haftet. Da eine ergänzende Auslegung des Gebäudeversicherungsvertrags des Vermieters einen konkludenten Regressverzicht des Versicherers für die Fälle ergibt, in denen der Wohnungsmieter einen Leitungswasserschaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat, kann in der mietvertraglichen Verpflichtung des Wohnungsmieters, die (anteiligen) Kosten der Gebäudeversicherung zu zahlen, keine stillschweigende Beschränkung seiner Haftung für die Verursachung von Leitungswasserschäden auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit gesehen werden. Der Vermieter ist jedoch verpflichtet, den Gebäudeversicherer und nicht den Mieter auf Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen, wenn ein Versicherungsfall vorliegt, ein Regreß des Versicherers gegen den Mieter ausgeschlossen ist und der Vermieter nicht ausnahmsweise ein besonderes Interesse an einem Schadensausgleich durch den Mieter hat.



BGH, Urteil vom 27.10.2004 - XII ZB 106/04 (BeckRs 2004, 11337)

Die entgeltliche Überlassung eines Grundstücks ist regelmäßig als Mietverhältnis zu qualifizieren (BGHZ 117, 236, 238 = NJW-RR 1992, 780), soweit die Überlassung nur zum Gebrauch erfolgt. Einer Anwendung des 8 ZPO auf dieses Vertragsverhältnis steht nicht entgegen, dass der ursprüngliche Vertrag nach dem Recht der ehemaligen DDR abgeschlossen und als Nutzungsvertrag bezeichnet wurde.

BGH, Urteil vom 06.10.2004 - VIIIZR 215/03 (NZM 2004, 903)

Eine formularmäßige Klausel, wonach der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses je nach dem Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit einen prozentualen Anteil an Renovierungskosten auf Grund des Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts zu zahlen hat, ist jedenfalls dann wirksam, wenn sie den Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt, die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze am Verhältnis zu den üblichen Renovierungsfristen ausrichtet und dem Mieter nicht untersagt, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch nachzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit ausführt Die Nachfristsetzung, verbunden mit einer Ablehnungsandrohung, kann mit der den Verzug begründenden Mahnung in einem Schriftstück enthalten sein; 326 I BGB a. F. verlangt nämlich nicht die Setzung zweier Fristen, insbesondere nicht die Setzung einer mit einer Ablehnungsandrohung verbundenen Nachfrist, die später als eine erste Frist enden muss. (Leitsätze der Redaktion)

BGH, Urteil vom 29.09.2004 - XII ZR 148/02 (BeckRs 2004, 10808)

Auch im gewerblichen Mietrecht verbleiben bei einem Eigentumswechsel für die bis zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs abgelaufenen Abrechnungsperioden die Pflicht zur Abrechnung der Nebenkosten und die sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten beim früheren Eigentümer und Vermieter (im Anschluss an BGH, NZM 2004, 188 = NJW 2004, 851).



BGH, Urteil vom 29.09.2004 - IV ZR 189/03 (BeckRs 2004, 09902)

Für die Klage des Erwerbers einer Neubauwohnung gegen die den Erwerb finanzierende Bausparkasse, weil diese ihm Risiken der zu erzielenden Mieteinkünfte verschwiegen habe, besteht kein Anspruch auf Leistungen einer Rechtsschutzversicherung, der die ARB 95 zu Grunde liegen, denn es handelt sich um die Wahrnehmung rechtlicher Interessen im Zusammenhang mit der Finanzierung eines Erwerbs in einem vom Veräußerer zu planenden und zu errichtenden Gebäude.

BGH, Urteil vom 22.09.2004 - VIII ZR 360/03 (NJW 2004, 3775)

Eine mietvertragliche Regelung, durch die die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wird, ist auch dann wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn die Verpflichtung als solche und die für ihre Erfüllung maßgebenden starren Fristen zwar in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind, zwischen diesen Klauseln aus der Sicht eines verständigen Mieters jedoch ein innerer Zusammenhang besteht, so dass sie als einheitliche Regelung erscheinen (im Anschluss an Senat, NZM 2004, 653 = NJW 2004, 2586).

BGH, Urteil vom 11.08.2004 - XII ZR 101/01 (NZM 2004, 824)

Der Wert einer auf einen zukünftigen Mietausfall gerichteten Klage ist nach 9 ZPO (und nicht nach 41 I GKG, 16 I GKG a. F.) festzusetzen. Mit der Klage müssen aber wiederkehrende Nutzungen oder Leistungen geltend gemacht werden und nicht ein Anspruch auf Ersatz eines bereits eingetretenen (Mietausfall-)Schadens.



BGH, Urteil vom 04.08.2004 - XII ZR 28/01 (BeckRs 2004, 07822)

Die ausschließliche internationale Zuständigkeit für dingliche Rechte an unbeweglichen Sachen nach Art. 16 Nr. 1 EuGVÜ (jetzt Art. 22 Nr. 1 EuGVVO) folgt nicht schon daraus, dass ein solches Recht von der Klage berührt wird oder dass die Klage in einem Zusammenhang mit einer unbeweglichen Sache steht. Die Klage muss vielmehr auf ein dingliches Recht und - unbeschadet der für Miete oder Pacht von unbeweglichen Sachen vorgesehenen Ausnahme - nicht auf ein persönliches Recht gestützt sein (im Anschluss an EuGH, IStR 1994, 292). Ist die Klage auf Bewilligung der Löschung eines in Spanien eingetragenen Nießbrauchsrechts auf eine schuldhafte Verletzung der bei Einräumung des Nießbrauchs vereinbarten Vertragspflichten gestützt, richtet sich die internationale Zuständigkeit gem. Art. 2 I EuGVÜ (jetzt Art. 2 I EuGVVO) nach dem Wohnsitz des Schuldners.

BGH, Urteil vom 28.07.2004 - XII ZR 292/02 (NJW-RR 2004, 1452)

Zur Auslegung einer Vereinbarung, nach der der Mieter neben der Nettomiete die jeweils gültige Mehrwertsteuer zu zahlen hat, wenn die Option des Vermieters zur Steuerpflicht unwirksam ist, so dass die Vermietung tatsächlich steuerfrei bleibt.



BGH, Urteil vom 28.07.2004 - XII ZR 163/03 (NJW-RR 2004, 1596)

Nach 24 II BBodSchutzG haben mehrere Sanierungspflichtige unabhängig von ihrer Heranziehung durch die zuständigen Behörden untereinander einen Ausgleichsanspruch; soweit nichts anderes vereinbart wird, hängt die Verpflichtigung zum Ausgleich sowie der Umfang des zu leistenden Ausgleichs davon ab, inwieweit die Gefahr oder der Schaden vorwiegend von dem einen oder dem anderen Teil verursacht worden ist. Eine vertragliche Vereinbarung über den Ausschluss des Ausgleichsanspruchs nach 24 II BBodSchG muss nicht ausdrücklich getroffen werden. Haben es die Mietvertragsparteien vielmehr ausdrücklich bei der Geltung der gesetzlichen Bestimmungen, nach denen der Vermieter für die Erhaltung der Mietsache in vertragsgemäßem Zustand verantwortlich ist, belassen, so kann darin ein Ausgleichsanspruchsausschluss gesehen werden.

BGH, Urteil vom 26.07.2004 - VIII ZR 281/03 (NJW 2004, 3174)

Der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung kann mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls einen Mindeststandard erwarten, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt.

BGH, Urteil vom 14.07.2004 - XII ZR 352/00 (NJW 2004, 3553)

Besteht bei einem gewerblichen Miet oder Pachtverhältnis ein auffälliges Mißverhältnis zwischen der vereinbarten und der marktüblichen Miete oder Pacht, kann hieraus allein noch nicht auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten geschlossen werden. Vielmehr bedarf es angesichts der häufig auftretenden Bewertungsschwierigkeiten der tatrichterlichen Prüfung, ob dieses Mißverhältnis für den Begünstigten subjektiv erkennbar war (im Anschluss an Senatsurteil vom 13. 6. 2001 XII ZR 49/99 NJW 2002, 55).

BGH, Urteil vom 14.07.2004 - VIII ZR 294/03 (EuZW 2004, 672)

Ein beidseitiger formularmietvertraglicher Kündigungsrechtsausschluss von einem Jahr hält der Inhaltskontrolle durch die hierzu berufenen nationalen Gerichten stand.



BGH, Urteil vom 14.07.2004 - VIII ZR 339/03 (NJW 2004, 2961)

Die Mietvertragsklausel, wonach der Mieter die Kosten der Schönheitsreparatur trägt, ist ohne Hinzutreten weiterer Umstände nicht als bloße Kostenübernahmeregelung zu verstehen, sondern dahingehend auszulegen, dass der Mieter - entsprechend der im Wohnraummietrecht üblichen Handhabung - zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Denn die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist, wenn dies auch weiterhin der Vereinbarung bedarf, Verkehrssitte geworden, und die Vertragsparteien eines Wohnraummietvertrags sehen es als selbstverständlich an, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat.

BGH, Urteil vom 14.07.2004 - XII ZR 68/02 (NJW 2004, 2962)

Die Schriftform eines langfristigen Mietvertrages ist gewahrt, wenn die Vertragsbestimmungen in einem unterzeichneten Schreiben der einen Partei niedergelegt sind, das die andere mit oder ohne einen das uneingeschränkte Einverständnis erklärenden Zusatz ihrerseits unterzeichnet hat. Ob der Vertrag schon zuvor durch mündliche Einigung zustande gekommen war, durch die Gegenzeichnung zustande kommt oder es hierzu erst noch des Zugangs der Gegenzeichnung bedarf, ist für die Frage der Schriftform ohne Belang. Der nochmaligen Unterzeichnung durch die eine Partei unterhalb der Gegenzeichnung der anderen bedarf es nicht (Aufgabe von RGZ 105, 60, 62).

BGH, Urteil vom 30.06.2004 - VIII ZR 243/03 (NZM 2004, 613)

Zur Wirksamkeit einer mietvertraglichen Kautionsvereinbarung im Falle einer unzulässigen Einschränkung des gesetzlichen Rechts des Mieters, die Mietsicherheit in Teilzahlungen zu leisten. Zur Wirksamkeit einer Kautionsvereinbarung, wenn der Vermieter zusätzlich zur Leistung der Kaution durch Hinterlegung eines Geldbetrages eine weitere Sicherheit verlangt. Die Zulassung der Revision in einem die Sachentscheidung enthaltenden Teilurteil durch das BerGer. erstreckt sich auf die zugehörige, in einem Schlussurteil enthaltene Kostenentscheidung; dies gilt auch dann, wenn das BerGer. im Schlussurteil die Revision nicht zugelassen hat.

BGH, Urteil vom 30.06.2004 - VIII ZB 31/04 (BeckRs 2004, 07162)

Der Vermieter genügt dem Erfordernis der Begründung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs auch dann, wenn ein Widerspruch zwischen der dem Mieter übersandten Saldomitteilung und einem (kommentarlos) beigefügten Mietkontoauszug deshalb leicht lösbar ist, weil sich die Differenz anhand der Aufstellung (hier: Gutschriften zu Gunsten des Mieters) nachvollziehen lässt.



BGH, Urteil vom 25.06.2004 - IXa ZB 29/04 (BeckRs 2004, 07262)

Aus einem Räumungstitel gegen den Mieter einer Wohnung kann der Gläubiger nicht gegen einen im Titel nicht aufgeführten Dritten vollstrecken, wenn dieser Mitbesitzer ist.

BGH, Urteil vom 25.06.2004 - IXa ZB 30/03 (BeckRs 2004, 07040)

Die nach 24 I Satz 1 ZwVerwVO in der Auslegung von BGHZ 152, 18 errechneten Grundbeträge sind für die Abrechnungszeiträume 2000 bis 2003 in der Regel um den Faktor 1,5 zu steigern, es sei denn, dies hätte wegen geringer Degression im Einzelfall ein Missverhältnis zwischen der Tätigkeit des Verwalters und der so gesteigerten Vergütung zur Folge. Die Hundertsätze für die einzelnen vermieteten oder verpachteten Teile eines Grundstücks sind auch innerhalb eines Abrechnungszeitraums nicht für jedes Miet- oder Pachtverhältnis, sondern nur für jedes Miet oder Pachtobjekt besonders zu berechnen.

BGH, Urteil vom 23.06.2004 - VIII ZR 361/03 (NJW 2004, 2586)

Zur Unwirksamkeit einer mietvertraglichen Formularklausel, durch die dem Mieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan auferlegt wird.

BGH, Urteil vom 23.06.2004 - VIII ZR 282/03 (NZM 2004, 655)

Im Mieterhöhungsrecht sind wegen einer öffentlichen Förderung abzuziehende Kürzungsbeiträge nicht auf unbegrenzte Zeit zu berücksichtigen.



BGH, Urteil vom 22.06.2004 - VI ZR 272/03 (NJW 2004, 2516)

Für die Beurteilung der Frage, ob sich ein Geschäft als Teil einer nach dem Rechtsberatungsgesetz erlaubnispflichtigen Tätigkeit darstellt, kommt es nicht auf die äußere, formale Gestaltung der Rechtsbeziehung der Beteiligten an, sondern auf die Gesamtumstände unter Berücksichtigung der von den Beteiligten dabei verfolgten Ziele. Zur Wirksamkeit der auf Veranlassung eines Mietwagenunternehmens erfolgten Abtretung eines Schadensersatzanspruchs an ein zur Rechtsberatung zugelassenes Inkassobüro.

BGH, Urteil vom 02.06.2004 - VIII ZR 316/03 (BeckRs 2004, 07362)

Zur Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters entgegen 10 II Satz 6 MHG. Kann der Mieter das Staffelmietverhältnis nach Ablauf von vier Jahren nur zu einem einzigen Zeitpunkt (hier: 31.1.) kündigen, so ist die darin liegende Beschränkung des gesetzlichen Kündigungsrechts ( 10 II 6 MHRG; 557a III 1 BGB) unwirksam. (Leitsatz 2 von der Redaktion).

BGH, Urteil vom 26.05.2004 - XII ZR 149/02 (NJW-RR 2004, 1236)

Zur Frage, ob von der Zusicherung der Vollvermietung eines Einkaufszentrums ausgegangen werden kann, wenn die Parteien den gegenwärtigen Vermietungszustand in die Präambel des Mietvertrags aufgenommen haben.

BGH, Urteil vom 26.05.2004 - VIII ZR 135/03 (NZM 2004, 545 L)

Eine gepflegte Gartenfläche verschönert ein Wohnanwesen insgesamt und verbessert die Wohn- und Lebensqualität, was auch denjenigen Mietern zuteil wird, die den Garten nicht nutzen können. Deshalb dürfen die Kosten der Gartenpflege - mit Ausnahme derjenigen Flächen, die dem Vermieter oder Mietern zur alleinigen Nutzung zugewiesen sind - auf den Mieter umgelegt werden.



BGH, Urteil vom 26.05.2004 - VIII ZR 169/03 (NJW-RR 2004, 1237)

Zur Anwendbarkeit einer Mietvertragsklausel nach der für die Betriebskosten das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses als vereinbarter Umlegungsmaßstab gilt, auf eine zu entrichtende Grundsteuer.

BGH, Urteil vom 26.05.2004 - VIII ZR 77/03 (NZM 2004, 615)

Eine mietvertragliche Formularklausel, die den Mieter im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Fristen zur Ausführung von Schönheitsreparaturen zu einer zeitanteiligen Kostenbeteiligung verpflichtet und ihm die Wahl zwischen der Zahlung und einer fachgerechten Renovierung überläßt, benachteiligt den Mieter nicht unangemessen. Zu den Voraussetzungen der Erstattung von Gutachterskosten, wenn der Vermieter einen Sachverständigen mit der Feststellung des Zustands der Mietwohnung beauftragt, weil der Mieter seine Zahlungspflicht aus einer solchen Kostenabgeltungsklausel bestreitet.

BGH, Urteil vom 14.05.2004 - V ZR 304/03 (BeckRs 2004, 06238)

Die Anordnung des Sofortvollzugs der Rückübertragung eines Grundstücks nach dem Vermögensgesetz führt nicht nur zum vorläufigen Übergang des Volleigentums auf den Berechtigten, sondern auch zum vorläufigen Übergang der Mietverhältnisse der Mieter des Grundstücks auf den Berechtigten (Fortführung von BGHZ 132, 306 = NJW 1996, 2030 = VIZ 1996, 458 = NJWE-MietR 1996, 187 L).Hausverwaltungsverträge gehen auch bei Anordnung des Sofortvollzugs nicht auf den Berechtigten über (Anschluss an BGH, Urt. v. 1. 3. 2001, III ZR 329/98, ZOV 2001, 317).Die zivilrechtlichen Wirkungen des Sofortvollzugs treten mit Bekanntgabe der Anordnung an alle Betroffenen ein (Fortführung von Senat, VIZ 1997, 346). Die Bekanntgabe der Anordnung des Sofortvollzugs an eine Erbengemeinschaft kann auch gegenüber dem Testamentsvollstrecker erfolgen (Anschluss an BFH, NJW 1989, 936).



BGH, Urteil vom 12.05.2004 - VIII ZR 234/03 (NJW-RR 2004, 1159)

Ein Mieterhöhungsverlangen ist aus formellen Gründen unwirksam, wenn der Vermieter in der Begründung auf die Inanspruchnahme einer öffentlichen Förderung für die Modernisierung der Wohnung und die dadurch veranlaßte Kürzung der Mieterhöhung hinweist, den Kürzungsbetrag jedoch nicht nachvollziehbar erläutert. Dies gilt auch dann, wenn der Hinweis auf einem Versehen beruht, weil eine solche Förderung in Wirklichkeit nicht erfolgt und deshalb eine Kürzung nicht erforderlich ist (im Anschluss an Senat, NZM 2004, 380)

BGH, Urteil vom 12.05.2004 - XII ZR 223/01 (NZM 2004, 583)

Zur Umwandlung des Erfüllungsanspruchs auf Rückgabe der Mietsache in renoviertem Zustand in einen Schadensersatzanspruch wegen Nichterfüllung. Zur Hemmung der Verjährung nach BGB 558 a.F. durch Vertragsverhandlungen in analoger Anwendung des BGB 852 II a.F.

BGH, Urteil vom 28.04.2004 - VIII ZR 177/03 (Börstinghaus, LMK 2004, 137)

Bei der Berechnung der Kappungsgrenze bleibt eine Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten nicht außer Betracht.

BGH, Urteil vom 28.04.2004 - XII ZR 21/02 (NJW 2004, 2674)

Allein der Umstand, dass die vom gewerblichen Vermieter verlangte Betriebskostenvorauszahlung die später entstandenen Kosten deutlich unterschreitet, führt noch nicht zur Annahme einer Verletzung der Aufklärungspflicht. Eine solche ist nur bei Vorliegen besonderer Umstände, die einen Vertrauenstatbestand beim Mieter begründen, zu bejahen (im Anschluss an BGH Urteil vom 11. 2. 2004 - VIII ZR 195/03, NJW 2004, 1102).



BGH, Urteil vom 28.04.2004 - VIII ZR 185/03 (NJW 2004, 2088)

Bei der Berechnung der Kappungsgrenze nach 2 I Satz 1 Nr. 3 MHG bleiben auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in den 3 - 5 MHG genannten Gründen beruhen, jedoch nicht in dem dort vorgesehenen einseitigen Verfahren vom Vermieter geltend gemacht, sondern einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind.

BGH, Urteil vom 28.04.2004 - VIII ZR 230/03 (NJW 2004, 2087) 

Eine Mietvertragsklausel zur Tragung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter, wonach die schlichte Abwälzung derselben flankiert wird mit einer Fußnote "Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein; in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre". die kombiniert ist mit der weiteren Klausel "Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bis Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen, soweit nicht der neue Mieter sie auf seine Kosten - ohne Berücksichtigung im Mietpreis - übernimmt oder dem Vermieter die Kosten erstattet ..." hält der Inhaltskontrolle nach 9 AGBG ( 307 BGB) stand.

BGH, Urteil vom 28.04.2004 - VIII ZR 178/03 (NJW-RR 2004, 945)

Eine im preisgebundenen Wohnraum wegen gestiegener Kapitalkosten erklärte Mieterhöhung ist nach Wegfall der Preisbindung bei einem nach dem 31. 8. 2001 zugegangenen Mieterhöhungsverlangen in die Berechnung der Kappungsgrenze des 558 III BGB einzubeziehen. Die Absenkung der Kappungsgrenze von 30 % auf 20 % im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes begegnet keinen verfassungsrechtlichen Bedenken.



BGH, Urteil vom 28.04.2004 - VIII ZR 178/03 (NJW-RR 2004, 945)

Eine im preisgebundenen Wohnraum wegen gestiegener Kapitalkosten erklärte Mieterhöhung ist nach Wegfall der Preisbindung bei einem nach dem 31. 8. 2001 zugegangenen Mieterhöhungsverlangen in die Berechnung der Kappungsgrenze des 558 III BGB einzubeziehen. Die Absenkung der Kappungsgrenze von 30 % auf 20 % im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes begegnet keinen verfassungsrechtlichen Bedenken.

BGH, Urteil vom 14.04.2004 - XII ZB 224/02 (NZM 2004, 460)

Zur Berechnung der Rechtsmittelbeschwer, wenn sich der Mieter eines getrennt angemieteten Garagenplatzes gegenüber der Kündigung des Vermieters darauf beruft, die Garage so lange wie die angemietete Wohnung nutzen zu dürfen, der Zeitpunkt der Beendigung der Wohnungsnutzung aber ungewiss ist.

BGH, Urteil vom 07.04.2004 - VIII ZR 167/03 (NJW-RR 2004, 875)

Kosten einer Dachrinnenreinigung können als sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 der Anlage 3 zu 27 II. BV a.F. (jetzt: 2 BetrKV) auf den Mieter umgelegt werden. Sonstige Betriebskosten i.S. v. Nr.17 der Anlage 3 zu 27 II BV. a.F. (jetzt: 2 BetrKV) sind nur dann umlagefähig, wenn die Umlegung der im einzelnen bestimmten Kosten mit dem Mieter vereinbart worden ist.

BGH, Urteil vom 07.04.2004 - VIII ZR 146/03 (NJW-RR 2004, 877)

Die Kosten der Regenrinnenreinigung fallen unter den Begriff der "Sonstigen Betriebskosten" (entschieden zu Nr. 17 der Anl. 3 zu 27 I der II. BerechnungsVO).Regelmäßig anfallende Kosten der Regenrinnenreinigung - ausgelöst durch Umgebungsbaumbestand - können auf den Mieter umgelegt werden. Eine Vereinbarung zur Umlage von Betriebskosten kann auch stillschweigend - z.B. durch jahrelanges widerspruchsloses Zahlen des Mieters auf die Nachforderung hin - zu Stande kommen (Bestätigung der BGH-Rechtsprechung).



BGH, Urteil vom 24.03.2004 - VIII ZR 133/03 (NZM 2004, 456)

Liegt eine Wohnflächendifferenz (im Mietvertrag angegebene "ca-Fläche" im Verhältnis zur tatsächlichen Fläche) von mehr als 10 % vor (so genannte Erheblichkeitsgrenze), so ist eine darüber hinausgehende - auch nicht eine nur geringfügige (hier: 10,51 %) - Maßtoleranz - nicht anzuerkennen.

BGH, Urteil vom 24.03.2004 - VIII ZR 188/03 (NJW 2004, 1736)

Der ersatzlose Abriss eines Gebäudes ist keine wirtschaftliche Verwertung i.S. des 573 II Nr. 3 BGB. Eine zu diesem Zweck ausgesprochene Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter ist daher in den neuen Bundesländern nicht durch Art. 232 2 II EGBGB ausgeschlossen.

BGH, Urteil vom 10.03.2004 - VIII ZR 64/03 (NJW 2004, 1447)

573 c IV BGB ist auch auf solche Formularklauseln in einem vor dem 1.9.2001 abgeschlossenen Mietvertrag nicht anzuwenden, die auf die gesetzlichen Kündigungsfristen verweisen und in einer Fußnote zum Vertragstext die damals geltenden Kündigungsfristen des 565 II BGB a.F. sinngemäß wiedergeben (im Anschluss an BGHZ 155, 178 = NZM 2003, 711 = NJW 2003, 2739).

BGH, Urteil vom 03.03.2004 - VIII ZR 149/03 (NJW 2004, 1738)

Im Bereich des preisgebundenen Wohnraums wird die Zulässigkeit einer Mieterhöhung wegen energieeinsparender Modernisierungsmaßnahmen im Grundsatz nicht durch das Verhältnis zu der hierdurch bewirkten Heizkostenersparnis (so genanntes Gebot der Wirtschaftlichkeit) begrenzt.
Eine Mietpreisgleitklausel in einem Mietvertrag über öffentlich geförderten Wohnraum widerspricht dem klauselkontrollrechtlichen Transparenzgebot, wenn sich ihr nicht mit der hinreichenden Deutlichkeit entnehmen lässt, dass die jeweilige Kostenmiete als preisrechtlich höchstzulässige Miete geschuldet sein soll und benachteiligt den Mieter weiterhin unangemessen, wenn eine zeitlich unbegrenzte Rückwirkung einer einmal eingetretenen Mieterhöhung vorgesehen ist.



BGH, Urteil vom 03.03.2004 - VIII ZR 153/03 (NZM 2004, 379)

Nach der Rechtsprechung des Senats in NZM 2004, 93, wonach eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Wohnraummietvertrag des Inhalts, dass bei preisgebundenem Wohnraum die jeweils gesetzlich zulässige Miete als vertraglich vereinbart gilt, keinen Wirksamkeitsbedenken unter dem Klauselkontrollrecht unterliegt, ist auch eine Formulierung, die lediglich Mieterhöhungen gleitend anpasst und damit allein den Vermieter begünstigt, wirksam.

BGH, Urteil vom 25.02.2004 - VIII ZR 116/03 (NZM 2004, 380)

Die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach 2 MHG erfordert es grundsätzlich, dass der Vermieter Kürzungsbeträge auf Grund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zur Wohnungsmodernisierung in das Erhöhungsverlangen aufnimmt.

BGH, Urteil vom 18.02.2004 - VIII ZB 84/03 (NZM 2004, 295 L)

Zur Bindung eines Vermieters hinsichtlich eines Mieterhöhungsverlangens nach den 2, 3 MHG, wenn er öffentliche Fördermittel zur Wohnungsmodernisierung in Anspruch genommen hat. Der Senat bleibt bei seiner in NZM 2003, 152 = NJW-RR 2003, 229, dargelegten Auffassung, dass der Wert der Beschwer nach dem 3,5-fachen Jahresbetrag der auf Grund des Mangels gegebenen Mietminderung zu bemessen ist.

BGH, Urteil vom 11.02.2004 - VIII ZR 195/03 (NJW 2004, 1102)

Liegen keine besonderen Umstände vor, begeht der Vermieter keine Pflichtverletzung beim Vertragsschluss, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbart, die die Höhe der später anfallenden tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten.



BGH, Urteil vom 04.02.2004 - XII ZR 301/01 (NJW 2004, 1805 L)

Zur Bindung der Zivilgerichte an bestandskräftige Entscheidungen der Verwaltungsbehörde (hier: Versagung der Genehmigung eines langfristigen Mietvertrages mit einer Gemeinde).

BGH, Urteil vom 28.01.2004 - VIII ZR 190/03 (NJW 2004, 1740)

Auch langfristige Mietverträge sind keine kreditähnlichen Geschäfte i.S. von 100 V SachsAnhGO.
Die aufsichtsbehördliche Versagung der Genehmigung eines langfristigen Mietvertrags einer Gemeinde zum Betrieb einer Kindertagesstätte präjudiziert die Zivilgerichte nicht in der Frage, ob der geschlossene Vertrag überhaupt genehmigungsbedürftig war. Das Tatbestandsmerkmal der "Ausnutzung eines geringen Angebots" ( 5 II WiStG) ist nur erfüllt, wenn die Mangellage auf dem Wohnungsmarkt für die Vereinbarung der Miete im Einzelfall ursächlich war. Dazu hat der Mieter darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, welche Bemühungen bei der Wohnungssuche er bisher unternommen hat, weshalb diese erfolglos geblieben sind und dass er mangels einer Ausweichmöglichkeit nunmehr auf den Abschluß des für ihn ungünstigen Mietvertrages angewiesen war.

BGH, Urteil vom 21.01.2004 - XII ZR 214/00 (NJW 2004, 1320)

Zum Zugang einer per Telefax übermittelten empfangsbedürftigen Willenserklärung, deren Empfänger urlaubsbedingt abwesend ist.

Zum Bedeutungsgehalt einer Vereinbarung, nach der die Kündigung eines Mietvertrages durch eingeschriebenen Brief erfolgen soll.

Ist im Gewerberaummietvertrag vorgesehen, dass die Kündigung mittels eingeschriebenen Briefs zu erfolgen habe, so hat die Schriftform konstitutive Bedeutung für die Wirksamkeit der Kündigung; deren Zugang kann allerdings - auch dem abwesenden Adressaten gegenüber - durch Telefax bewirkt werden, solange dieser Kommunikationsweg tatsächlich zur Verfügung steht.



BGH, Urteil vom 21.01.2004 - VIII ZR 137/03 (NJW-RR 2004, 659)

Zur Zulässigkeit der Änderung des Abrechnungsmaßstabes für Heizkosten bei Leerstand von Mietwohnungen in einem Mehrfamilienhaus.

BGH, Urteil vom 21.01.2004 - VIII ZR 115/03 (NZM 2004, 378)

Zur Zulässigkeit einer Mieterhöhung bei einem Mietvertrag in dem die vermietete Wohnung als "öffentlich gefördert (Sozialwohnung) oder sonst preisgebunden" bezeichnet wird.

BGH, Urteil vom 21.01.2004 - VIII ZR 99/03 (NJW-RR 2004, 586)

Zur Zulässigkeit der Erhöhung einer Teilinklusivmiete wegen gestiegener Betriebskosten nach Außerkrafttreten des Gesetzes zur dauerhaften Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin (GVW) am 31. Dezember 1994.

Sind dem Mieterhöhungsverlangen Anlagen beigefügt, so ist das gesetzliche Schriftformerfordernis gewahrt, wenn die Anlagen - jede für sich - fortlaufenden Text enthalten.

Entstehen Betriebskosten erst, nachdem die Mietvertragsparteien eine Teilinklusivmietabrede getroffen haben, so können diese - auch kraft konkludenter Vereinbarung (widerspruchslose Berechnung) - umgelegt oder zum Gegenstand einer Vorauszahlung gemacht werden.



BGH, Urteil vom 16.01.2004 - V ZR 243/03 (NJW 2004, 1237)

War dem Eigentümer des Stammgrundstücks der Überbau auf Grund eines Mietvertrags über die überbaute Fläche gestattet, berührt der Ablauf des Vertrags sein Eigentum am Überbau nicht; er ist aber verpflichtet, dem Eigentümer des überbauten Grundstücks das Eigentum am Überbau zu verschaffen.

Dem Eigentümer des rechtmäßig überbauten Grundstücks kann das Eigentum am Überbau durch Bestellung einer Dienstbarkeit zu Lasten des Stammgrundstücks (Ausschluß der Ausübung des Überbaurechts) oder durch Aufhebung der Gestattung und Trennung des Überbaus vom übrigen Gebäude verschafft werden.

Der Erwerb des Stammgrundstücks berechtigt den Erwerber nicht, den auf Grund eines von seinem Rechtsvorgänger abgeschlossenen Mietvertrags errichteten Überbau auf dem fremden Grundstück zu unterhalten.

BGH, Urteil vom 13.01.2004 - XI ZR 355/02 (NJW 2004, 1868)

Empfiehlt eine kreditgebende Bank einem Anlageinteressenten eine Beteiligung an einem Bauherrenmodell, so muss sie ihn ungefragt informieren, wenn die erzielten Mieterträge der in einem steuersparenden Bauherrenmodell bereits erstellten Eigentumswohnungen nicht den im Anlageprospekt prognostizierten Mieten entsprechen und die Vermietung der Wohnungen Schwierigkeiten bereitet.

Ein Freistellungsanspruch wandelt sich in einen Zahlungsanspruch des Geschädigten um, wenn der Schädiger jeden Schadensersatz ernsthaft und endgültig verweigert und der Geschädigte Geldersatz fordert.

Zur Berechnung und Abwicklung des dem Anleger und Kreditnehmer entstandenen Schadens.

BGH, Urteil vom 07.01.2004 - VIII ZR 156/03 (NJW-RR 2004, 658)

Zur Erläuterung einer Mieterhöhungserklärung wegen baulicher Maßnahmen zur Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse (Schallschutz) und der Einsparung von Heizenergie (Einbau von Isolierglasfenstern).

Eine Mieterhöhungserklärung, die einen Modernisierungszuschlag verlangt, dass die baulichen Maßnahmen dahingehend - Einbau einer Isolierverglasung an Stelle maroder Holzfenster - zu einer "Wertverbesserung" der Wohnung führen.