Rechtsprechung des BGH 2003 zum Mietrecht

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Rechtsprechung des BGH zum Mietrecht - 1997 - 1998 - 1999 - 2000 - 2001 - 2002 - 2003 - 2004 - 2005

BGH, Urteil vom 18.12.2002 - XII ZR 253/01 (WM 2003, 801)

Werden Essentialia des Mietvertrags in Anlagen ausgelagert, auf die im Mietvertrag Bezug genommen wird, so muss zur Wahrung der Schriftform die Anlage im Mietvertrag so genau bezeichnet werden, dass eine zweifelsfreie Zuordnung möglich ist (Fortführung von Senat, BGHZ 136, 357 = NJW 1998, 58 = NZM 1998, 25; BGHZ 142, 158 = NJW 1999, 2591 = NZM 1999, 761). Eines Rückbezugs der Anlage auf den Miet- oder Hauptvertrag (in Untermietungsfällen) bedarf es nicht.

BGH, Urteil vom 18.12.2002 - VIII ZR 72/02 (MDR 2003, 451)

Zur Angabe von Vergleichswohnungen in einem Mieterhöhungsverlangen.

Die zur Verteidigung gegenüber einem Mieterhöhungsverlangen erteilte Prozessvollmacht ermächtigt auch zur Entgegennahme eines während des Verfahrens abgegebenen (weiteren) Mieterhöhungsverlangens.

174 BGB findet auf eine von einem Rechtsanwalt im Rahmen des gesetzlichen Umfangs seiner Prozessvollmacht abgegebene Erklärung keine Anwendung.

BGH, Urteil vom 16.12.2002 - II ZR 109/01 (WM 2003, 247)

Schließt ein Dipl.-Finanzwirt mit einem Interessenten, der einem auf die Modernisierung und gemeinschaftliche Nutzung eines Mietwohnhauses gerichteten Immobilienfonds beitreten will, einen Treuhandvertrag, der eine rechtsbesorgende Tätigkeit des Treuhänders vorsieht, so ist dieser Vertrag wegen Verstoßes gegen Art. 1 1 RBerG i.V. mit 134 BGB nichtig.

Die Nichtigkeit erfaßt auch die dem Treuhänder erteilte Vollmacht.

Gibt der Treuhänder für den Interessenten die Beitrittserklärung zum Fonds ab, so finden die Grundsätze über den fehlerhaften Beitritt zu einer Gesellschaft Anwendung.



BGH, Urteil vom 27.11.2002 - VIII ZB 33/02 (NJW-RR 2003, 229)

Der Wert der Beschwer eines zur Mängelbeseitigung verurteilten Vermieters bemisst sich nach dem 3,5-fachen Jahresbetrag der auf Grund des Mangels gegebenen Mietminderung.

Weicht ein Instanzgericht von dieser gefestigten Rechtsansicht ab und besteht wegen weiterer Abweichungen in der Zukunft Wiederholungsgefahr, so ist der Zulassungsgrund der "Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung" in 574 II Nr. 2 ZPO erfüllt.

BGH, Urteil vom 20.11.2002 - VIII ZB 66/02 (ZMR 2003, 333)

Wurde Wohnraum gekündigt, weil der zahlungsunfähige Mieter über mehrere Monate hinweg keinen Mietzins zahlte, und erhebt der Vermieter Räumungsklage, kann er zugleich die künftig fällig werdende Nutzungsentschädigung bis zur Herausgabe der Wohnung einklagen.

BGH, Urteil vom 25.09.2002 - XII ZR 307/00 (NZM 2003, 107)

Bestimmt die Sonderklausel in einem gewerblichen Mietvertrag: "Sollte die Anwendung des Lebenshaltungskostenindexes eines 4-Personenhaushalts im Vergleich mit dem Index für gewerbliche Mieten den Mieter oder den Vermieter benachteiligen, dann sind Vermieter und Mieter bei der Neufestsetzung des Mietpreises gehalten, sich an der Entwicklung des Mietpreises für örtlich vergleichbare gewerblich genutzte Grundstücke zu orientieren", so hat eine Neufestsetzung der Miete sich an der örtlichen Miete für gewerblich genutzte Grundstücke und nicht etwa an einem - nicht existierenden - bundesweiten Index für gewerbliche Mieten zu orientieren.

BGH, Urteil vom 11.09.2002 - XII ZR 187/00 (WuM 2002, 601)

Ein von einem Vertreter einer Erbengemeinschaft abgeschlossener Mietvertrag kann mangels Rechtsfähigkeit derselben nicht mit der Erbengemeinschaft als solcher, sondern nur mit den einzelnen Miterben zustande kommen. Zur Frage der Einhaltung der Schriftform in einem solchen Fall.



BGH, Urteil vom 17.07.2002 - XII ZR 248/99 (NJW-RR 2002, 1377)

Aus einer im Mietvertrag enthaltenen salvatorischen Klausel kann für die Frage, ob die Parteien zur Nachholung der Schriftform verpflichtet sind, jedenfalls ohne weitergehende Anhaltspunkte nichts hergeleitet werden.

Ein Mietobjekt ist hinreichend bestimmbar bezeichnet, wenn die Örtlichkeiten durch präzise Angaben (hier: 1. OG und hinterer Hofbereich), ergänzt und die jeweilige Circa-Angabe der erfassten Flächen beschrieben sind. Demgegenüber treten Pläne, denen der Charakter eines Orientierungsbehelfs zukommt, in den Hintergrund.

BGH, Urteil vom 10.07.2002 - XII ZR 314/00 (NJW-RR 2002, 1521)

Ist eine zuverlässige Datenbasis für den Vergleich des zwischen den Mietvertragsparteien vereinbarten Mietzinses mit den für vergleichbare Objekte bezahlten Mieten faktisch nicht herstellbar, so darf der ortsübliche Vergleichsmiet- bzw. Pachtzins unter keinen Umständen mittels der indirekten Vergleichswertmethode ermittelt werden. Vielmehr hat das Gericht einen mit der konkreten Marktsituation vertrauten Sachverständigen - z. B. einen erfahrenen Makler - beizuziehen, der die für das besondere Objekt erzielbare Miete ermittelt.

BGH, Urteil vom 10.07.2002 - XII ZR 107/99 (WM 2002, 2517)

Zu der Verpflichtung des Mieters eines Tankstellengrundstücks, nach Beendigung des Mietvertrages Kontaminierungen zu beseitigen, die ausschließlich auf den vertragsgemäßen Gebrauch zurückzuführen sind.

BGH, Urteil vom 03.07.2002 - XII ZR 39/00 (WM 2003, 385)

Zur Auslegung eines Mietvorvertrages über Kinoräume, die als Teil eines Gesamtkomplexes erst noch errichtet werden sollen, sowie zum Auskunftsrecht aus einem Vormietrecht.



BGH, Urteil vom 03.07.2002 - XII ZR 234/99 (NJW-RR 2002, 1377)

Die Klage, mit der ein Vermieter nach der Erklärung des Mieters, die Geschäftsgrundlage sei weggefallen und er schulde nur noch einen geringeren Mietzins, festgestellt sehen will, dass das Mietverhältnis zu den vereinbarten Bedingungen fortbestehe, ist zulässig. Der Mieter kann nicht darauf verwiesen werden, Leistungsklage auf Mietzins verbunden mit einer Zwischenfeststellungsklage zu erheben.

Klagt ein Gesellschafter einer BGB-Gesellschaft, die Geschäftsräume vermietet hat, auf Feststellung, dass der Mietvertrag fortbestehe, dann ist zu prüfen, ob der Gesellschafter konkludent zur Prozessführung ermächtigt worden ist. Hierfür kann sprechen, dass die anderen Gesellschafter ihre Ansprüche aus dem Mietvertrag an den klagenden Gesellschafter abgetreten haben und der Gesellschafter in erster Instanz von einem Gesellschafter anwaltlich vertreten wurde.

BGH, Urteil vom 03.07.2002 - XII ZR 327/00 (WM 2003, 389)

Zur Wirksamkeit des formularmäßigen Ausschlusses der Gewährleistung für anfängliche Mängel bei für möglich gehaltener gesundheitsgefährdender Schadstoffbelastung der Mieträume.

BGH, Urteil vom 19.06.2002 - XII ZR 5/02 (NJW-RR 2002, 1233)

Bei Mietzinsklagen ist für die Bemessung der Beschwer des Beklagten die Urteilssumme selbst dann maßgebend, wenn sich die Parteien letztlich nur über den (Fort-)Bestand des zu Grunde liegenden Mietverhältnisses streiten.

BGH, Urteil vom 13.06.2002 - IX ZR 26/01 (WM 2002, 1689)

Eine Beschränkung des Kündigungsrechts kommt nicht in Betracht, wenn die Beiträge bei wirtschaftlicher Betrachtung ihren Ursprung nicht im Vermögen des Mieters oder Pächters haben. Gleiches gilt, wenn sie nicht dazu gedient haben, den Wert des Grundstücks zu erhöhen. Für die Herkunft und die Verwendung der Mittel trägt der Mieter oder Pächter die Beweislast.

BGH, Urteil vom 05.06.2002 - XII ZR 220/99 (WuM 2002, 484)

Zur ergänzenden Auslegung eines Mietvertrags dahin, dass der Mieter an Stelle der Verpflichtung, Reparatur- und Instandsetzungsarbeiten durchführen zu lassen, dem Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses einen Ausgleich in Geld zu zahlen hat, wenn dieser das Mietobjekt umbaut und dadurch die Instandsetzungsmaßnahmen zerstört würden (im Anschluss an BGHZ 77, 301 = NJW 1980, 2347 = LM 581 BGB Nr. 42:; BGHZ 92, 363 = NJW 1985, 480 = LM 157 D BGB Nr. 44).

BGH, Urteil vom 08.05.2002 - XII ZR 323/00 (WM 2002, 1768)

Kann ein Mietverhältnis über Gewerberäume außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden, gilt für die Zeit vor Anwendbarkeit der Bestimmungen des Mietrechtsreformgesetzes ( 580 a II, IV BGB n.F.) die Kündigungsfrist des 565 I a BGB a.F.



BGH, Urteil vom 08.05.2002 - XII ZR 8/00 (WM 2002, 2513)

Zur Frage der Anpassung einer Staffelmiete für Gewerberaum bei unvorhergesehenem Absinken des Mietpreisniveaus nach den Regeln des Wegfalls der Geschäftsgrundlage.

BGH, Urteil vom 29.04.2002 - II ZR 330/00 (WM 2002, 1192)

Enthält ein Mietvertrag die Bestimmung, das Mietverhältnis, das zu einem festgelegten Zeitpunkt ende, verlängere sich jeweils um ein Jahr, wenn eine der Parteien dem nicht (fristgerecht) widerspreche, so wird der ursprüngliche Mietvertrag fortgesetzt, wenn ein solcher Widerspruch nicht erfolgt, nicht aber ein neuer Vertrag geschlossen.

BGH, Urteil vom 10.04.2002 - VIII ARZ 3/01 (WuM 2002, 366)

Zur Erläuterung einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters wegen baulicher Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie i. S. von 3 III 2 MHRG (seit 1.9.2001; 559b I 2 BGB) bedarf es nicht der Befristung einer Wärmebedarfsberechnung.

BGH, Urteil vom 10.04.2002 - XII ZR 37/00 (NJW-RR 2002, 947)

Allein die Löschung des Vermieters im Handelsregister wegen Vermögenslosigkeit und eine damit vorgeblich einhergehende Gefährdung der notwendigen wirtschaftlichen Planungssicherheit rechtfertigen keine außerordentliche Kündigung des Mietvertrags.

BGH, 30.01.2002, XII ZR 106/99 (NZM 2002, 291 L)

Im Anschluss an die Rechtsprechung des Senats (NZM 1998, 29 = NJW 1998, 62 = LM H. 3/1998 566 BGB Nr. 31a) ist die Auffassung nicht zu beanstanden, dass die vertragliche Auswechslung eines Mieters in einem Mietvertrag, der wegen seiner Laufzeit der Schriftform des 566 BGB a.F. bedarf, ebenfalls diese Schriftform erfordert, wenn die Laufzeit erhalten bleiben soll.